100%
Данные из
Росреестра
0 из 5 на основе 0 оценок

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Главная / Росреестр / Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке можно проверить ее юридическую чистоту через специальные «каналы». В этой статье мы рассмотрим: какие бывают каналы, для чего они нужны, что по ним проверяется, чем вызвана необходимость делать эти проверки и какие опасности могут грозить новому собственнику после покупки квартиры, если все это не проверять. Эта информация основана на судебной практике, она будет в приоритете. Будет подробно описано, какие были рассмотрены дела, связанные с этим вопросом. Какие были вынесены решения федеральными или районными судьями в этой группе дел.

 

Проверка на подлинность справок ПНД и НД

Это крайне важная проверка, связанная с так называемыми справками ПНД и НД, которые выдаются в специальных диспансерах – психоневрологическом и наркологическом. В этих диспансерах стоят на учете люди, которые злоупотребляют либо наркотиками, либо алкоголем (НД), или у которых есть какие-нибудь психические болезни, в прошлом проходили лечение в специализированных учреждениях, и попали на учет в ПНД.

 

Почему в сделках с недвижимостью тема с ПНД и НД всегда приоритетна?

Проблема этой темы состоит в том, что любая сделка, проводимая с продавцом квартиры, состоящим на учете в одном из этих диспансеров, грозит покупателю такой квартиры частичной или полной потерей этой собственности в будущем. То есть, продавец, состоящий на учете, допустим в психоневрологическом диспансере, в связи с какой-то официально зафиксированной серьезной психической болезнью, имеет возможность, руководствуясь статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, вернуть себе квартиру, признав в судебном порядке договор купли-продажи квартиры недействительным.

 

Недействительным договор признается на основе того, что продавец, имея какую-либо достаточно весомую психическую болезнь на момент подписания договора купли-продажи, находился в состоянии некоего психического затмения и тем самым не отдавал отчет в своих действиях. В современной судебной практике абсолютное большинство судебных решений, связанных со статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации решаются в пользу продавца. Это касается всех судебных решений по этой категории дел по всей России.

 

Важный момент: речь идет именно не о расторжении договора купли-продажи, а о признании договора недействительным. Это очень принципиальная разница. Как поясняют это сами судьи, признание договора купли-продажи недействительным, в отличие от расторжения договора, означает, что квартира выбыла из собственности продавца именно незаконным путем. То есть она была похищена из его собственности против его воли.

 

Итак, что это за малый процент оставшихся дел, в которых обычно судьи договор купли-продажи не признают недействительным по статье 177-ой Гражданского кодекса РФ, оставляя его в законной силе? Это те случаи, когда психическая болезнь продавца, по сути, является незначительной для признания договора купли-продажи недействительным. Примером такого незначительного расстройства может послужить бессонница, которую ни судебная медицинская экспертиза, ни суд не будут серьезно рассматривать как достаточное основание для признания договора купли-продажи недействительным по иску продавца о том, что он не осознавал своих действий на момент подписания договора купли-продажи с покупателем.

 

Такие примеры бывают достаточно часто, когда, обратившись даже в местную поликлинику с жалобой на бессонницу, граждан по разным причинам, в том числе и по бюрократической ошибке, отправляют на учет в психоневрологический диспансер. Если же у продавца существует какая-то серьезная психическая болезнь, то, конечно, решение судебно-медицинской экспертизы, и соответственно решение судьи, будет однозначным – это признание договора недействительным.

 

Мошеннические схемы, связанные с ПНД и НД

По сути, в современной судебной практике ПНД и НД – это такой своеобразный вездеход. То есть любые договора купли-продажи могут быть в дальнейшем по суду признаны недействительными. Такая схема, связанная с ПНД и НД, наиболее часто используется именно мошенниками, так как эта схема с признанием договора недействительным после получения денежных средств, в первую очередь основана на решении суда. В данном случае мошенническая составляющая в данном случае практически не доказуема. То есть, мошенникам квартиру отдает сам суд – в основе мошеннической схемы является решение суда.

 

Казалось бы, для того чтобы проверить, состоит на учете продавец квартиры или не состоит, достаточно потребовать с последнего соответствующие официальные справки в официальных диспансерах ПНД и НД и спокойно выходить с таким продавцом на сделку. Это не так. Спокойно выходить на сделку с такими справками нельзя по нескольким причинам. Как могло получиться такое, что продавец имеет достаточно серьезную психическую болезнь, он проходит лечение в психиатрической клинике, он состоял на учете в психоневрологическом диспансере, но в дальнейшем он сумел выйти на сделку с покупателем, принеся справку из ПНД о том, что он не состоит там на учете, в картотеке не значится?

 

Первый случай очень простой – справка может быть просто поддельной. То есть продавец может купить бланк с печатью за 250 рублей и прийти на саму сделку. С таким развитием 3D-принтеров и программного обеспечения как сегодня изготовить любую печать любого учреждения не составит вообще никакого труда. Но если все же покупатель или риелтор покупателя окажется более или менее сообразительным, то продавцу придется брать официальную справку в самом диспансере в присутствии покупателя, что в принципе гарантирует неподдельность. То есть, если риелтор или покупатель достаточно продвинутый, они берут продавца за руку, приводят в этот самый диспансер, и продавец в присутствии покупателя или риелтора покупателя берет официальную справку у них на глазах, чтобы гарантировать неподдельность.

 

Проблема заключается в том, что поддельные справки на сделки приносят не часто, так как обычно существует несколько других способов получить настоящую, неподдельную справку. Первый случай – это смена фамилии продавца, и это очень простой способ получить необходимую справку с печатью «В картотеке не значится». Если раньше продавец был Ивановым и состоял на учете в ПНД или НД, а затем сменил фамилию на Петрова, то данных в картотеке ПНД и НД на Петрова уже, разумеется, не будет. Понятно, что для возврата квартиры в суд Петров (бывший Иванов) придет со всеми своими справками именно из лечебного учреждения, допустим, Кащенко, а не из ПНД.

 

Есть какая-то запись в картотеке ПНД или нет, суд вообще не волнует, так как ПНД – это не лечебное учреждение, это такой своеобразный индикатор, который показывает, состоит человек на учете или нет. А для суда и судебно-медицинской экспертизы необходимы справки именно из его лечебного учреждения – допустим, Кащенко. Это иной регион лечения, отличный от места проживания. Если наш продавец квартиры проходил лечение не по месту жительства, в каком-нибудь совершенно другом регионе – допустим, в психиатрической клинике в Белоруссии, то в принципе для судей и судебно-медицинской экспертизы этого будет вполне достаточно для рассмотрения этого дела о признании договора.

 

Это же в свою очередь не мешает взять справку в местном ПНД о том, что он на учете не состоит, в картотеке не значится. То есть, как поясняют сами судьи, если продавец проходил лечение в каком-нибудь лечебном учреждении вроде какой-либо психиатрической клиники, то эти справки и заключения также будут приняты к рассмотрению судебно-медицинской экспертизой и судом, как в любом другом российском аналоге.

 

Иной случай, самый распространенный – это изъятие данных из картотек ПНД и НД. Стоимость изъятия данных из картотек московского региона – около 5 тысяч рублей, то есть это даже менее 100 долларов США. Сегодня это достаточно распространенная услуга, ею пользуются практически все, кому необходимо убрать данные из картотеки и получить справку с печатью «В картотеке не значится». Наибольшим образом это распространено среди людей, которые имеют проблемы при получении водительских прав, устройстве на работу и так далее. Для примера: есть люди, которые очень глупым способом «откосили» от армии с помощью Кащенко, после чего не могут устроиться на работу, для которой необходимо справка «В картотеке не значится». Поэтому наилучшим способом решить эту проблему на сегодняшний день является удаление данных из картотек, которыми наиболее часто пользуются продавцы, которые хотят совершить такой оригинальный мошеннический ход. То есть – продать свою квартиру, получить деньги, а затем вернуть квартиру.

 

Еще один случай, который тоже достаточно распространен – это ситуация, когда данные на учет в диспансер по разным причинам не отправляют сами врачи, зачастую – даже по личной просьбе. Врачи часто не отправляют данные в ПНД даже тех больных, у которых выявлены вполне серьезные болезни, которых вполне достаточно для рассмотрения судебно-медицинской экспертизой и судом.

 

Еще существует много случаев, по которым аналогичным образом данные в картотеке могут не оказаться. Для этого существует «канал» на проверку подлинности справок ПНД и НД, иногда он называется П – от слова «психи», взятого у ПНД, или П2. Раньше был предыдущий способ проверки на рынке недвижимости – канал П1. Некоторые продвинутые риелторы им пользовались, но с течением времени из большого количества судебных решений не в пользу собственника этот способ показал свою полную несостоятельность.

 

Как раньше проверяли ПНД и НД по первому способу?

Если хотели проверить продавца, отправляли через свои связи в различных органах специальные запросы в эти диспансеры со специальной формулировкой: «В связи с возбужденным делом №… просим предоставить информацию на /фамилия, имя/» и так далее. Делалось это либо с привязкой к реально возбужденному делу, либо в запросе просто писался номер, а самого дела могло не существовать, так как диспансеры обратно не отправляют запрос о существовании или не существовании данных дел. Это было весьма просто, так как достаточно было отправить запрос и из диспансера приходил ответ.

 

В чем загвоздка этого метода? Она заключается в том, что когда в ПНД приходил запрос на продавца квартиры, то ответ на этот запрос сотрудник ПНД будет брать из той же самой картотеки ПНД, откуда продавец уже накануне изъял все свои данные. По сути, ответ будет точно таким же, как если пойти и взять официальные справки в ПНД. Поэтому с технической точки зрения этот способ является просто глупостью, и подобный запрос через органы не дает никакого результата.

 

Срок исковой давности. Следующая, не менее важная деталь заключается в том, что в судебной практике в делах, связанных с ПНД и НД, наиболее часто не признается срок исковой давности, а значит, проверять необходимо всех собственников, когда-либо полностью или частично владевших данной квартирой.

Представим себе 6 собственников. Первый приватизировал квартиру, после чего продал второму собственнику, второй продал третьему, третий – четвертому, и так далее. Значит, проверять на ПНД и НД надо всех шесть собственников, вне зависимости от того, сколько прошло лет с момента подписания договора купли-продажи.

 

Почему судьи не признают срока исковой давности в делах по ПНД и НД, и как они сами это объясняют? Дело в том, что срок исковой давности устанавливается в 3 года. Кстати, если вам какие-нибудь юристы будут уверенно рассказывать про срок исковой давности в 1 год, об этом нужно забыть. Срок давности в 3 года устанавливается с момента, когда продавец в данном случае подписал договор купли-продажи, находясь во здравии и полностью осознавая свои действия.

 

Сама суть дел с ПНД говорит об обратном, и чаще всего в своих решениях судьи не признают срок исковой давности по достаточно известной судебной формулировке: «Не знал и не мог знать об обстоятельствах».

 

То есть это некое психическое затмение продавца как раз попадает под данную формулировку. Действительно, если продавец, имеющий серьезную психическую болезнь, 15 лет назад подписал договор купли-продажи в состоянии некоего психического затмения, и спустя 15 лет вдруг осознал, что он подписал этот договор против своей воли, не осознавая своих действий, то срок исковой давности отсчитывается с момента, когда он, наконец, осознал свои действия. Поэтому проверять необходимо всех собственников, когда-либо владевших – полностью или частично – данным объектом недвижимости.

 

Соответственно, если в истории квартиры были владельцы долей, значит, необходимо проверять всех содольщиков, вне зависимости от размера доли. Даже если представить, что последний шестой – это один собственник, то до него квартирой могла владеть семья из четырех человек, каждого из которых необходимо проверить на ПНД и НД. Если посмотреть на достаточно большое количество судебных решений по таким случаям за последние несколько лет, то в целом они не отличаются друг от друга. Хотя у нас считается, в отличие от тех же самых США, что суд является беспрецедентным, по сути, он таковым не является. И вот почему.

 

Как говорят сами судьи, у нас суд – полу-прецедентный. Для примера – когда в районный суд приходит новый судья, то остальные судьи дают ему общий большой архив решений, или как они называют его одним словом – практика. То есть, они делятся этой практикой так, как у них принято. В этом архиве решений судьи смотрят, какие были статьи, ситуации, какие по ним выносились решения. Так происходит потому, что другого выхода у них быт не может, так как гражданские и районные суды завалены делами настолько, что бывает на одного районного судью приходится по 200-300 реальных дел. Эти дела осилить, как-бы разбирая и вынося решения с нуля по каждому отдельному делу просто невозможно. Поэтому они хранят этот архив практики, дополняют его и передают друг другу. Такая технология, так сказать, технически делает суд частично прецедентным.

 

Многие люди заблуждаются, когда думают, что чем больше сменилось собственников, тем сложнее будет поднять в суде старые сделки с этой квартирой. Это не так. Судье в принципе абсолютно все равно, сколько сменилось собственников в квартире. В одном конкретном судебном процессе федеральный районный судья рассматривает одно конкретное дело – это один конкретный договор купли-продажи, его законность, его правомерность, претензии сторон по нему, и так далее. Все остальные сделки до и после этого договора купли-продажи судью не волнуют. Сколько сменилось собственников, сколько прошло лет, проживают ли в этой квартире дети, пенсионеры или инвалиды – ничто из этого не интересует судью. Это все полностью находится в, так называемом, внепроцессуальном пространстве относительно данного конкретного дела.

 

Если мы рассмотрим конкретный случай – договор купли-продажи между вторым и третьим, то решение судьи будет производиться только по этому конкретному договору, и это – самый принципиальный момент. Остальные же договоры не будут иметь относительно этого решения никакого значения.

 

Платежные документы

Нужно понимать, что вместе с договором купли-продажи также признается недействительной расписка о получении денежных средств, которую продавец подписывал также на сделке в состоянии психического затмения. В свою очередь расписка является главным платежным документом, подтверждающим фактическую передачу денежных средств по договору. Это может быть не только расписка – это может быть чек, акт передачи денежных средств и так далее. По одному договору взыскать денежную сумму невозможно, даже с учетом каких-то специальных пунктов.

 

Но некоторые юристы мудрят, вписывая в договор купли-продажи какие-то специальные дополнительные пункты, которые либо поясняют о том, как именно происходит уплата денежных средств – допустим, это проводится через банковскую ячейку. Либо это пункты о том, что в момент подписания договор купли-продажи денежные средства передаются от покупателя продавцу наличными на месте в момент подписания. Вписывают специальный пункт в акт приема-передачи квартиры, делают такую хитрую вещь – вписывают фразу вроде «Все взаиморасчеты произведены полностью, финансовых и иных претензий стороны друг к другу не имеют». Суду это будет все равно.

 

Все вышеописанное, кроме платежных документов, для суда не будет иметь никакого значения. Если таких документов нет, или в нашем примере суд расписку не признаёт, то взыскать денежную сумму обратно с того же самого продавца, уплаченную покупателем, будет невозможно. А так как в гражданском судопроизводстве этой категории дел свидетели к делопроизводству судом не принимаются, то наличие даже ста свидетелей, готовых подтвердить то, что продавец получил от покупателя всю сумму за квартиру, ничего не даст.

 

Мнение свидетелей никому не интересно, как и любая запись камер систем видеонаблюдения. Но многие считают, что если есть видеозапись, на которой видно, что покупатель передавал или закладывал деньги в банковскую ячейку продавцу, то это докажет в суде, что продавец получил деньги от покупателя. Это не так, никакие видеозаписи и свидетельства в данной категории дел судом к делопроизводству не принимаются и об этом можно забыть. Суд интересуют только платежные документы, все остальное не имеет никакого значения.

 

Рассмотрим самый позитивный вариант развития событий. Допустим, суд признал передачу денежных средств. Как можно взыскать денежные средства с такого продавца, не желающего их возвращать обманутому покупателю? Реально взыскать деньги с «ПНД-шника» невозможно. Допустим, он – не работающий. Его невозможно даже в судебном порядке заставить продать квартиру и обменять на более дешевую. Сегодня в законодательстве нет таких регуляторов, которые могут заставить человека обменять более дорогое жилье на более дешевое, чтобы погасить свои долги. Это невозможно.

 

Суд может касаться только, так называемых, «элементов роскоши». А вот квартиру трогать нельзя, поэтому если ты должен большую сумму денег, а у тебя есть пятикомнатная квартира на Тверской, то тебя никто не может заставить ее обменять. Теперь представим, что продавец – работающий. Он должен вернуть покупателю всю сумму денег за эту квартиру. Если он указывает, что его официальная заработная плата – 10 тысяч рублей в месяц, то соответственно из этой суммы суд присудит ему выплачивать в пользу покупателя 4 тысячи рублей в месяц. В результате, продавец будет выплачивать всю сумму своему обманутому покупателю годами.

 

Услуги нотариуса

Многие полагают, что для юридической безопасности сделки, юридической чистоты приобретения квартиры необходимо оформить сделку в нотариальной форме договора, то есть нотариус спасет от всех каких-либо проблем с этой квартирой, от прав третьих лиц, и так далее. Это абсолютно не так.

 

Это один из ключевых мифов рынка недвижимости. Дело в том, что сам нотариус – это такое лицо, которое в данном случае вообще ни за что не отвечает, причем никогда. Нотариус не производит никаких проверок, он не является, по сути, каким-либо экспертом, который может выдать какое-то заключение о психическом состоянии участников сделки или какой-либо подлинности бумаг.

 

Нотариусу все равно, какие данные были когда-то изъяты из ПНД и НД, кто владел квартирой ранее, на основании чего чьи права были ущемлены, и так далее. Для нотариуса это не имеет никакого значения, как нотариальная форма договора суда в данном конкретном случае не будет иметь никакого значения. То есть для суда простая письменная форма или нотариальная форма – это абсолютное равенство. Нотариальная форма договора не отличается от простой письменной вообще ничем и не несет в себе никакой особой юридической силы.

 

Чтобы было более понятно: уровень юридической силы нотариальной формы договора можно рассмотреть на таком примере. Любой из нас может открыть некую организацию и назвать ее «Заверительная контора» – не нотариальная, а именно заверительная. В этой организации мы будем проводить сделки с недвижимостью и давать бумагу о том, что мы заверили договор купли-продажи, подписанный покупателем и продавцом в нашем присутствии. Эта бумага, выданная нами для суда, будет не слабее, чем нотариальная форма договора. В этом и есть смысл нотариальной формы договора купли-продажи – пустая трата денег. По этой категории дел нотариусы не вызываются в суд, даже в качестве свидетелей по причине, указанной выше. При этом самая низкая цена таких услуг – несколько тысяч рублей, которые, полагают, спасут от всех проблем, в том числе от прав третьих лиц.

 

Ипотечный кредит

Также существует миф о банке при выдаче ипотечного кредита, очень распространенный на рынке недвижимости. Можно услышать, что достаточно взять чуть-чуть ипотеки и тогда квартира становится ипотечной, а, следовательно, банку в любом случае придется ее проверять. А если банк ее проверит, то квартира будет юридически чистой. Это одно из ключевых заблуждений на рынке недвижимости.

 

Тут главное то, что банк вообще ничего не проверяет. Это – самое важное. Отберут у вас третьи лица квартиру или нет, банку все равно. На этот случай у банка есть специальная страховка, без нее вы не возьмете ни один ипотечный кредит. Эта страховка хитрым образом нужна не вам, но платить за нее будете вы. Этой страховкой банк страхует свои деньги, и при любых обстоятельствах банк получит свои деньги.

 

Здесь есть очень важный момент. Когда вы покупаете квартиру по ипотеке, вы подписываете два договора – договор купли-продажи и кредитный договор на получение денежных средств. Проблема в том, что кредитный договор и договор купли-продажи между собой никак не связаны. У них нет юридической связи ни в одном пункте. Если ваш договор купли-продажи признается судом недействительным (по разным причинам – допустим, продавец оказался «ПНД-шником»), то это не означает, что ваш кредитный договор автоматом признаётся доже недействительным. Именно поэтому банку все равно, как собственно и нотариусу, кто владел квартирой, чьи права были ущемлены, и так далее. Так как даже в признании договора купли-продажи недействительным, кредитный договор в любом случае останется в силе. То есть вы останетесь без квартиры, но при этом будете должны банку.

 

Заключение врача и «Добросовестный приобретатель»

На рынке недвижимости есть еще один интересный миф о том, что достаточно в сделку пригласить врача, который проведет освидетельствование продавца и даст заключение о том, что продавец находится во вполне вменяемом состоянии, чтобы он в дальнейшем не мог обратиться в суд, уверяя, что он не отдавал отчета в своих действиях на момент подписания купли-продажи. Кто более или менее имел дело с судебной практикой, читал эти решения, общался с судьями – они в курсе, что это, разумеется – выдумка.

 

Ее выдумали, скажем так, главные «сделкоделатели» рынка недвижимости – риелторы и юристы, которые проводят сделки для того, чтобы успокоить своих клиентов, чтобы успешно совершить сделку и даже возможно для того чтобы такому продавцу «ПНД-шнику» отбить желание, чтобы ему в голову не пришла идея воспользоваться своей болезнью и признать договор купли-продажи недействительным через суд, чтобы у него просто не было поползновений в этом направлении.

 

Это скорее такой психологический ход для участников сделки, такая выдуманная фишка для того, чтобы квартиры с «ПНД-шниками» не были на вечном приколе и спокойно продавались, чтобы у них тоже было определенное движение на рынке недвижимости. На деле ситуация очень простая. Как комментируют эти фишки сами судьи. Ни сам судья, ни судебно-медицинская экспертиза не будут рассматривать данные заключения врача, как основополагающие. Обычно такие заключения рассматриваются судебно-медицинской экспертизой и судом как сопутствующие, то есть незначительные. Они скорее играют роль незначительного дополнения, не более.

 

Даже с учетом прикрепленного к делу заключения врача чаще всего в судебной практике судебные решения по признанию договора недействительным выносятся положительно. То есть взять аналогично с чем-нибудь это заключение врача на сделке против самой болезни – это то же самое, что независимая экспертиза по какой-нибудь совершенно другой категории дел против официальной государственной экспертизы. Примерно считайте так: здесь это заключение даже не будет принято в расчет, его, конечно, подкрепят к делу, но оно принято судьями не будет – это 100%.

 

Также существует еще один интересный миф, связанный с понятием «Добросовестный приобретатель». Многие прочитали это понятие в Гражданском кодексе, совершенно неправильно его поняли и решили, что само это понятие означает априори в любом случае юридическую чистоту квартиры автоматически. Это одна из самых слабых выдумок, один из самых слабых аргументов. Понятие «Добросовестный приобретатель» Гражданского кодекса не гарантирует никакой юридической чистоты квартиры и не страхует от прав тех лиц, чьи права были как-бы ущемлены.

 

Регистрационные пакеты или история перехода права собственности

Это совершенно отдельный «канал», который никак не связан со всеми остальными. В данном случае нас интересуют все бумаги, связанные с переходом права. То есть это те документы, на основании которых один собственник сменился на другого, на основании чего право перешло, как оно перешло, кто и когда владел квартирой, какие бумаги входили в регистрационные пакеты, какие должны были, каких нет, и так далее.

 

Рассмотрим ситуацию: у нас есть шесть собственников. Первый приватизировал, второй купил у первого, третий получил квартиру по договору ренты от второго, четвертый получил квартиру от третьего по наследству, пятый купил у четвертого, шестой также купил у пятого. Если кто не знает, то договор ренты – это такой вид права, при котором собственник передает квартиру в собственность другого лица, а тот в свою очередь до конца его дней о нем заботится, покупая продукты, одежду и так далее.

 

У каждого из этих переходов права, таких как рента, наследство, договор купли-продажи, и все остальные, есть свои особенности, и каждому случаю зачастую соответствуют, так называемые, «регистрационные пакеты». Нужно понимать, что приведенные примеры ренты, наследства и договора купли-продажи, хотя видов права существует огромное количество, у каждого из которых есть свои особенности, в каждый из которых нужно вникать. Мы остановились на нескольких случаях только для примера, так как разбор только одной этой темы полностью – истории перехода права – займет часов 100, не меньше.

 

Регистрационные пакеты необходимы для того, чтобы понять, какие документы присутствовали в этой сделке, какие должны были присутствовать, каких не хватает, и так далее. То есть, понять все сделки, когда-либо совершавшиеся с этой квартирой, их законодательный аспект, насколько они были законны, каких бумаг там не хватает и насколько это опасно. Регистрационная палата была не всегда, в 1990-е годы ее не существовало, поэтому в данном случае не все можно восстановить. Если представить нотариуса, который проводил сделку в 90-е годы, то информация по ней могла просто исчезнуть из-за закрытия данной нотариальной конторы.

 

Тем не менее, много информации можно восстановить. У нас были несколько предыдущих собственников, о которых мы говорили выше. Из них мы выберем, например, пятого, и начнем с него. Пятый у нас приобрел квартиру по договору купли-продажи. Какая тут может быть особенность? Во-первых, необходимо поднять весь пакет документов и рассмотреть, все ли необходимые бумаги по данной сделке присутствуют в пакете. Проблема заключается в том, что зачастую сама регистрационная палата совершает разные бюрократические или технические ошибки, которые в свою очередь создают квартиры с изъянами. За всю историю таких ошибок было огромное количество.

 

Ситуации с супругами

Например, сегодня регистрационная палата для регистрации не требует такую специальную нотариальную бумагу, как согласие супруга на покупку, что в принципе не совсем правильно с юридической точки зрения. То есть если, допустим, один из супругов тайно потратил семейные деньги на приобретение недвижимости, заключив договор купли-продажи только на свое имя, то регистрационная палата сегодня это зарегистрирует, даже с учетом того, что второй супруг мог быть категорически против данной покупки, что в принципе неправильно.

 

Такая же ситуация была одно время с согласием супругов на продажу, и регистрационная палата принимала регистрационные пакеты без специального согласия супруга на продажу. Одно время была у них такая техническая ошибка, которая в свою очередь создала огромную нишу подобных квартир, и такие квартиры сейчас периодически всплывают. Теперь представим, что пятый, у которого купил квартиру шестой, является неким мужем, который при покупке оформил данный объект недвижимости только на себя. То есть только он является покупателем в договоре купли-продажи.

 

В нашем случае пятый, являясь мужем, купил квартиру на себя у четвертого, но все это, разумеется, лишь формально. Так как квартира была приобретена в браке, то она является совместным имуществом, вне зависимости от того, на кого она приобреталась. И вот этот самый муж продает квартиру шестому без специального согласия супруги на сделку, и регистрационная палата это регистрирует. Была у них одно время такая ошибка, которая привела к огромной нише таких квартир, где отсутствовало согласие супруга на продажу в регистрационном пакете. Это означает, что если в дальнейшем супруга, которая не давала нотариального согласия на продажу данной квартиры, захочет воспользоваться своим правом и признать договор ее мужа с покупателем недействительным, то ей в этой затее ничто не сможет помешать.

 

Если же с момента продажи прошло более трех лет, то ей уже будет необходимо доказывать, что она не знала об этих обстоятельствах продажи квартиры. В отличии от ПНД, срок исковой давности по таким делам судьи признают чаще. Но если супруг сумел доказать, что не знал об обстоятельствах продажи квартиры, то данный договор купли продажи также будет признан недействительным. Такие квартиры называют «квартиры с изъяном». Таких изъянов в истории квартиры может быть много, и это касается не только согласия супруга на продажу. Это могут быть различные заявления, бумаги, дополнительные соглашения, доверенности, и так далее.

 

Другой пример: Представьте себе, что квартира когда-то продавалась по, так называемой, генеральной доверенности. Теперь представьте, что за час до сделки данная доверенность была отозвана продавцом, а доверенное лицо совершил сделку, подписал договор купли-продажи, и все это, разумеется, было зарегистрировано в регистрационной палате. Тут проблема в том, что, когда регистрационная палата регистрирует сделку, она не перепроверяет эти генеральные доверенности. То есть палата не отправляет специальный проверочный запрос в нотариальную контору с целью выяснить, действует ли на данный момент данная доверенность, была ли она вообще выдана или она подделана, была ли она отозвана, и так далее.

 

Вообще регистрационная палата никогда не перепроверяет все эти нотариальные бумаги, что в принципе тоже неправильно, поэтому часто бывает (но мы сейчас не касаемся темы мошенничества), что приносят поддельное согласие супруга. Так как регистрационная палата не перепроверяет соответственно эти регистрационные пакеты, регистрируют с поддельным согласием супруга. Здесь очень много подобных проверок.

 

Особенности в разных видах права

У каждого вида права существуют свои особенности, которые необходимо в обязательном порядке проверять. В нашем случае между вторым и третьим был договор ренты. У ренты есть такая своя особенность, что третий, который получал квартиру в собственность от второго, был обязан по договору ренты оплатить не только продукты, одежду, но и такие вещи, как, допустим, ритуальные услуги. У него на руках должен был быть паспорт захоронения, на все затраты должны сохраняться платежные документы, чеки, и это очень серьезно.

 

Если представить, что у второго есть наследники, которым бы досталась квартира, если бы не договор ренты. И вдруг, как это обычно бывает, эти наследники решат оспорить договор ренты между вторым и третьим, получившим квартиру в собственность. По третьему придется судье предоставить все необходимые документы и чеки, чтобы доказать, что он исполнил договор ренты надлежащим образом. Проблема заключается в том, что в нашем гражданском праве, в отличие от уголовного, каждый должен доказывать свою правоту сам.

 

В нашем примере третий не может просто сказать: «Меня это не интересует, ходите сами в суд и доказывайте, как хотите, что я что-то не оплатил». Если наследники второго подали в суд на третьего, о ненадлежащем исполнении договора ренты, то третий обязан явиться в суд и предъявить все необходимые документы, чеки и так далее. Если к тому моменту сменились собственники, то страдает последний собственник – шестой. Дальше у нас по шкале идет наследство между третьим и четвертым. В свою очередь у наследства есть огромное количество очень тонких особенностей, которые необходимо проверять.

 

В этой теме важно то, что необходимо проверять все комплекты регистрационных пакетов за всю историю квартиры, то есть проводить полную юридическую проверку при полном или частичном изменении права, либо при полной смене собственника, либо при изменении размера доли одного из содольщиков. Необходимо проверять даже сами договоры купли-продажи, так как если договор был оформлен неправильно, то в дальнейшем он может быть оспорен. Необходимо знать, насколько он был правомерен, были ли в нем ошибки, как он составлен, какие там были дополнительные соглашения, какие были выданы обязательства, и так далее.

 

Главное то, даже если регистрационная палата регистрирует регистрационный пакет, то это еще ничего не значит, и никакого отношения, возможно, к законодательству и праву не имеет. Регистраторы тоже люди, они тоже могут ошибиться и то, что регистрация прошла, не означает, что они в регистрационной палате не ошиблись. Там могли пропустить и чью-то нарочно скрытую хитрость. Возможно, что какой-нибудь свой регистратор умышленно на что-то закрыл глаза и это что-то нарочно пропустил. Это совершенно не означает, что в дальнейшем данная сделка, данный договор купли-продажи не может быть оспорен в суде. То есть сама регистрация в регистрационной палате не означает, что суд потом не сможет признать этот договор недействительным.

 

Расширенная история зарегистрированных в квартире лиц

Расширенная история зарегистрированных в квартире лиц – это, по сути, история прописанных в квартире людей за всю ее историю. Информация по этому «каналу» имеет подробные отображения: кто, когда и откуда прибыл, куда выбыл, и так далее. В истории квартиры пользователей может быть больше, чем собственников. Почему нам все нужно знать про этих людей, которые были зарегистрированы в этой квартире с момента постройки дома? Самый интересный период для юристов, разбирающих историю этой квартиры, это период до приватизации. Почему нам важен именно этот момент? Потому как именно в этой части кроется угроза потери собственности.

 

Если права каких-то третьих лиц в этом периоде были ущемлены, это связано с теми случаями, когда людей временно выписывают из муниципальной квартиры в принудительном порядке, по новому месту пребывания, или в квартире были прописаны несовершеннолетние. Примером такой принудительной выписки может быть армия, места лишения свободы, места учебы и так далее. Срок может быть любой – хоть 20 лет. Как говорят сами судьи, у нас в стране ежегодно «сидит» миллион, поэтому квартир с такой историей достаточно много, в этом нет ничего особенного.

Проблема этой выписки заключается в том, что если человека выписывают из квартиры насильно, до приватизации, то это не означает, что он не имеет права на ту долю, которую он бы получил в этой квартире, будь он зарегистрирован в момент приватизации. Проще говоря, если их было зарегистрировано четыре человека и один из четырех садится в тюрьму на 20 лет, а трое оставшихся бегут и приватизируют квартиру, то соответственно они получают по одной трети собственности в этой квартире.

 

Поэтому приватизировать квартиру, конечно, без насильно выбывшего незаконно, но с технической точки зрения возможно. То есть регистрационная палата это зарегистрирует. Поэтому, когда тот, чьи права были ущемлены, выйдет из мест лишения свободы, то он, разумеется, подаст в суд, и пострадает последний собственник, у которого начнутся серьезные проблемы. У нас в стране это не редкость, когда кто-то выбывает из квартиры принудительно, без него квартиру приватизируют, а потом продают. Этот человек, без которого квартиру продали, выходит, а в квартире уже несколько раз сменились собственники, и у последних начинаются проблемы. Все районные судьи завалены такими делами.

 

Также существует другой провал – это проблема детей 1991-93-го годов, которых автоматически не включали в приватизацию в период с 91-го по 93-й года. Это напрямую противоречило закону о приватизации, это чистейшее ущемление прав этих детей, которые сегодня уже стали взрослыми. Например, если в 1992-м году квартиру приватизировала семья из четырех человек – мама, папа, и два маленьких ребенка, то после приватизации собственность получали только мама и папа – по 1/2 соответственно. Многие их этих детей сегодня даже не в курсе, что их права когда-то были ущемлены.

 

Существуют разнообразные возможные проблемы в части после приватизации. Речь идет о людях, не имеющих отношения к собственности, а которые были лишь зарегистрированы в объекте. Здесь проблема не в потере собственности, а скорее проблема с возможными проблемами. Например, лица, которые отказались от приватизации по закону, имеют, так называемое, право пожизненного проживания в этой квартире и выписать их оттуда практически невозможно. Могли быть прописаны какие-нибудь пенсионеры, инвалиды, и так далее, которые когда-то выписались в никуда. А так как у нас граждане не могут без прописки, то у вас могут быть с ними дальнейшие проблемы, поскольку эта категория граждан особо защищается. Если видно, что ест лица, выписавшиеся в никуда – это очень опасно. И такие ситуации происходят постоянно.

 

История арестов, обременений, информационных запретов

Кто у нас может накладывать аресты или информационные запреты? Это может быть суд, прокуратура, МВД, ФСБ, и так далее.

 

Они могут накладывать аресты или запреты в связи с гражданским делом, уголовным делом, по заявлению, и так далее. Сам человек может наложить запрет на любые действия с этой квартирой по заявлению в регистрационную палату. Там будет информационное письмо, запрещающее любые регистрационные действия с этой квартирой. Когда на регистрацию подадут документы, то регистратор увидит это письмо, и не будет производить никаких регистрационных действий с этой квартирой.

 

Также сам собственник может наложить запрет на регистрационные действия через МВД. Также если эта квартира участвовала в уголовном или гражданском деле, то именно такие квартиры часто называют «палеными». Необходимо знать точно, что за уголовное дело было связано с этой квартирой, так как любые новые обстоятельства могут его возобновить. Это могли быть не только аресты и запреты, это могло быть обременение, например, в связи с ипотекой. А это значит, что необходимо полностью выкапывать – что там была за ипотека со всеми обстоятельствами. Или если квартира была в залоге какое-то время у какого-то другого лица.

 

Если один из собственников, например, пятый купил у четвертого эту квартиру с использованием кредитных средств, это сразу будет видно. Из этого необходимо знать – что был за банк, был ли использован материнский капитал, выделялась ли субсидия, и так далее. Если деньги выделялись на детей, родители могли написать материальное обязательство – как это обычно и бывает – о том, что они обязуются в течение полугода наделить детей долей собственности в этой квартире. Представьте себе, что они этого не сделали, а вместо наделения доли детей квартиру просто продали, как нередко бывает. Поэтому обязательства по отношению к детям выполнены не были.

 

Заключительная часть

В начале статьи мы говорили о том, что необходимо проверять ПНД и НД, и это надо делать по отношению ко всем собственникам. Теперь нужно понять главное: проверить на ПНД и НД необходимо всех лиц, когда-либо участвовавших в этой квартире, всех собственников, всех пользователей, всех супругов собственников, и так далее. В меньшей степени речь идет о пользователях в период после приватизации, но в принципе, если их тоже не проверить, то можно представить несколько ситуаций. Были реальные случаи, когда зарегистрированные когда-то в квартире «ПНД-шники» создавали реальные проблемы.

 

Пример – для того, чтобы стало понятно, почему нужно проверять всех. Возьмем из всех описанных выше персонажей любого человека. Допустим, это будет супруг собственника, который даже не был зарегистрирован в этой квартире, не был собственником документально. Допустим, это будет жена пятого собственника, которая нигде не фигурирует, и мы решили ее не проверять на ПНД и НД. Допустим, окажется, что эта жена состоит на учете в психдиспансере и у нее достаточно серьезная психическая болезнь.

 

Вспомним, какое юридическое отношение она имеет к этой квартире. Она – супруга собственника, а это значит, что когда квартира продавалась, то она давала нотариальное согласие на продажу. Это все правильно, но она состоит на учете в ПНД, и она в судебном порядке может требовать, чтобы выданное нотариальное согласие признали недействительным в связи с тем, что, подписывая это согласие, она не отдавала отчет в своих действиях. Как мы помним, нотариус не может ни установить, ни подтвердить психическое состояние человека. Поэтому, как и во всех случаях, описанных в первой теме, эта жена вполне может признать договор купли-продажи недействительным вследствие недействительности согласия, поэтому ее проверка катастрофически необходима.

 

Конечно, помимо всех перечисленных в этой статье проверок, существует огромное количество разных дополнительных проверок через отдельные дополнительные каналы. Это, например, «были ли зарегистрированы различные предприятия, фирмы в данном объекте недвижимости», «проверка собственников на возможное банкротство в связи с новым законом о банкротстве», и многое другое. Но так как, согласно новому закону о банкротстве, если продавец в дальнейшем объявляется банкротом после подписания договора купли-продажи, то есть после продажи квартиры, то такая сделка может быть в дальнейшем признана судом недействительной.

 

Если продавец, зная о своем тяжелом финансовом положении и о всех своих заведомо невыполнимых финансовых обязательствах, умышленно распродает имущество, чтобы увести это имущество из-под дальнейшего судебного разбирательства, то, разумеется, такие сделки, согласно закону о банкротстве, могут быть признаны недействительными. Поэтому это тоже отдельно проверяется.

ЗАКАЗАТЬ ЕГРН
Оставить комментарий
Имя:
Email:
Комментарий:
- я не робот
- подписаться на обновления
ОФОРМИТЬ ЕГРН