Начисление налога по кадастровой стоимости вместо БТИ

Мы продолжаем рассматривать вопрос о начислении налоге на недвижимое имущество, который вступил в силу 1 января 2017 года. Известно, что начисление налога будет происходить в зависимости от кадастровой стоимости объекта. Что повлечет за собой принятие этого закона и чего ожидать гражданам РФ – расскажет наша статья.

Как было начисление по БТИ, и как стало по кадастровой стоимости?

Давайте начнем по порядку. Ранее граждане РФ платили налог на имущество по стоимости БТИ. Что интересно, исчисление налога по схеме БТИ вступило в силу еще 100 лет назад, и даже с развитием рынка, которое началось в 90-х годах, государство продолжало использовать эту схему.

Налог рассчитывался по простой системе:

• сумма для физических лиц составляла 0,75 %
• для юридических лиц ‒ 1,5 %

от общей стоимости жилого имущества.

Оценкой имущества занимались бюро технической оценки (БТИ), которые позже начали указывать к реальной сумме сумму на дома и квартиры с учетом инфляции.

Конечно, у такой системы оценки были недостатки: не учитывался район, в котором располагалась постройка, например, не важно, это был центр города или выезд из города. Несмотря на недостатки, система была востребована. Главный плюс ‒ это понятная методика оценки, граждане понимали, что есть архивы, в которых хранится информация, понимали, что если дом был отремонтирован, следовательно, увеличивалась и его стоимость.

Такое положение не устраивало государство, ведь государству необходимо изымать налоги, так и была придумана новая система, которая никак не связана с квадратными метрами и инвентаризацией. Она ориентирована на стоимость объекта и только на нее. Здесь уже стоимость считается исходя из престижности места расположения, а не износа и ремонта объекта. В 90-х и 2000-х годах налоговые службы начали разрабатывать методики оценки по кадастровой стоимости, что и повлекло за собой множество вопросов.

Государство уверяло, что кадастровая система ‒ это рыночный подход, но людей стало интересовать, как поступить, если нужно продать ветхий дом в центре города.

По старой системе граждане РФ не могли продать имущество по цене, ниже  указанной в паспорте БТИ, иначе это приравнивалось к тому, что гражданин хочет избежать уплаты налога. Сегодня граждане не могут продавать объекты ниже кадастровой оценки. Если сравнивать две оценки, то по сравнению с БТИ стоимость объектов по кадастровой стоимости выросла в 80 раз, а в некоторых регионах - в 120 раз.

В 2009 году начался процесс отказа от системы БТИ, так как государству это стало больше не выгодно, техническая инвентаризация стала не интересна органам власти, и они переключились на финансовую составляющую. В те времена были созданы кадастровые методики, которые до сих пор вызывают массу вопросов.

Если дом был оценен в 70 тысяч рублей, то по кадастровой оценке это составляет 70 миллионов рублей. Получается, что налог остался тем же - 0,75 %, но гражданам РФ нужно заплатить в 100 раз больше.

Особенность кадастровой методики

Главный принцип кадастровой методики – отсутствие привязанности к определенной инвентаризации, а привязанность к абстрактной оценке некоторого третьего лица, которое говорит о том, что один дом престижнее, чем второй.

Когда в связи с принятием закона начали возникать волнения в обществе, было принято решение о создании комиссий, в которых якобы можно оспорить кадастровую оценку. Эти комиссии получили название «Согласительные комиссии» и были созданы, чтобы разгрузить работу судов, в которые поступали сотни жалоб. Например, у многих людей кадастровая стоимость превысила стоимость рыночную, и продать обычную дачу за 100 миллионов долларов просто невозможно.

Государством было принято решение о снижении кадастровой оценки только на три года, после истечения этого срока все равно необходимо уплатить по той стоимости, которая указана в кадастровом документе.

Получается, что гражданин не может продать имущество, а если продавать ниже кадастровой стоимости, то придется уплатить большой налог за разницу между твоей стоимостью и кадастровой. Государство считает, что граждане с таких продаж получают прибыль, но на деле все наоборот. Продавая жилой объект ниже кадастровой стоимости, продающая сторона попадает под двойной налог.

По логике, должен существовать закон, который защищает интересы продающей стороны. Но в законе о налогообложении имущества больше не учитывается оценка БТИ, здесь смотрят только на кадастровую стоимость. То же самое мы видим в законе о регистрации недвижимости, который говорит о том, что регистрация возможна после прохождения кадастрового учета.

Учитывая, что все архивы БТИ были уничтожены, нечестные на руку люди давали взятки кадастровым инженерам и получали в свою собственность объекты, которые никак не предназначены для личного использования, например, лагеря, санатории, детские сады и другое. А если человеку понадобится взять архивную справку, то в судах она больше не предоставляется, если документу больше 15 лет.

А что с документами?

Следующий вопрос, который стоит рассмотреть, касается  бумажных свидетельств о владении недвижимостью. Многие говорят, что такие документы начинают терять смысл. В планах властей перевести все на компьютерный учет. Здесь действует хитрая схема, которая заставляет платить еще больше. В компетенцию властей не входит задача уведомлять граждан о том, когда и куда нужно уплатить налог. Человек обязан сам искать налоговый орган и наводить справки. Если не приходят бумаги о налогообложении, это больше не оправдание: по новому закону вы будете обязаны уплатить штраф за то, что сами не обратились в налоговые органы для уплаты своего налога на имущество.

В связи с такой ситуацией мы стали получать много вопросов, как вести себя обычным гражданам, чтобы не попасть под штраф или начисление пени.

В первую очередь нужно сказать, что придется посетить три инстанции:

• Кадастровая служба;
• Росреестр;
• Местный орган архитектуры.

После посещения этих служб вы должны получить ответы на такие вопросы:

• Существует ли кадастровый учет по вашему объекту, и как он оценивается. Часто люди сталкивались с такой проблемой, что их участок вообще не закадастрирован. В таком случае необходимо срочно заказать кадастровый учет. И делать это лучше самостоятельно, чем эти займутся третьи лица.
• В местном органе архитектуры следует узнать, находится ли ваш жилой объект в УДС (уличная дорожная сеть). Если дом попадает в УДС, то он находится на красной линии и вас могут принудить покинуть свою территорию. Если такое происходит, вы должны навести справки, по какой причине вас внесли в УДС и что делать в такой ситуации. Обычно, чтобы разрешить такую ситуацию (если дом уже внесли в УДС), необходим процесс межевания территории. Только после этого процесса можно исправить ошибку кадастрового инженера. Этот процесс занимает минимум полгода , но в нашей практике такие процессы  растягивались на 4 года.

Сегодня особый прессинг на себе ощущают владельцы шести соток. Больше всего жалоб поступает из-за межевания участков, когда по документам оказывается, что территория вашего участка заходит на участок соседа или на территорию дороги. Такие ошибки считаются техническими, и как их решать - говорилось выше.

В завершение давайте еще раз вернемся к налогам

На сегодняшний день принят закон о том, что налог на имущество для физических лиц составляет 0,75 %, для юридических – 1,5 %. Эти числа меняться не будут, но будет меняться стоимость, которая каждый год увеличивается.

На ближайшее время запланировано введение кадастрового учета во всех регионах страны. Этот процесс полностью завершится через 5 лет, тогда во всей РФ будет начисляться налог по кадастровой стоимости. Конечно, граждане нашей страны обеспокоены такой системой начисления налогов, и если в случае ЖКХ стоимость поднимается постепенно, то здесь она выросла сразу. Государство объяснило это тем, что 10 лет назад граждане уже были предупреждены о том, что начисление налога будет происходить по кадастровой стоимости. Власти рассчитывали на то, что люди, которые не смогут содержать дома по кадастровой стоимости, просто продадут такую недвижимость и купят более бюджетный вариант жилья.

Здесь учитывается мнение оценщиков, а оно за это время особо не менялось.

Оценка квартир происходит с учетом района, в котором они расположены. Если имущество расположено в пределах МКАД, то цена будет ниже в несколько раз, чем если недвижимость расположена в районе Бульварного Кольца. Даже с нечеткой кадастровой системой эти понятия действуют до сих пор. Вопрос в другом: оценивается стоимость дома, а не его техническое состояние, как было с БТИ.  Даже если дом завтра развалится, его стоимость может превышать стоимость хорошей квартиры в менее престижном районе.

Многие говорят, что это хитрый способ государства освободить квартиры и дома в центре от малоимущих людей, которые не могут позволить себе содержать квартиры по кадастровому налогообложению. И даже если подобное имущество сдавать в аренду, сумма аренды все равно не сможет покрыть этот налог. В связи с такой ситуацией,  отмечается падение реальной стоимости недвижимости в два раза.

Возникает вопрос, чем такое положение выгодно государству? Когда в казне не хватает денег, власти ищут новые методы налогообложения, и обращение всегда идет к самому массовому сектору. А таким сектором, к сожалению, в первую очередь, являются простые люди.